Calculer la rentabilité d'un Airbnb : la méthode 2026

Depuis le 13 octobre 2026, Airbnb prélève environ 15,5 % sur le versement de la plupart des hôtes et c'est plusieurs milliers d'euros par an qui s'envolent.

Vous voulez calculer la rentabilité d'un Airbnb avant d'acheter, ou vérifier que votre logement actuel tient toujours la route ? Bonne idée. Parce que le chiffre que tout le monde regarde (le rendement brut) est aussi celui qui fait le plus d'illusions.

Dans cet article, je vous donne ma méthode, ligne par ligne, avec les nouveaux frais Airbnb. Pas de formule magique : juste une calculatrice et un peu d'honnêteté.

Calculer la rentabilité d'un Airbnb : les 3 chiffres qui comptent

• Le rendement brut = chiffre d'affaires annuel ÷ coût total du projet × 100. Pratique pour comparer deux annonces immobilières. Inutile pour décider.

• Le rendement net = (chiffre d'affaires − toutes les charges) ÷ coût total × 100. C'est le chiffre à regarder en premier.

• Le cash-flow = ce qu'il reste sur votre compte chaque mois, une fois le crédit et les impôts payés. C'est lui qui dit si vous dormez bien.

Le « coût total du projet », c'est le prix d'achat + frais de notaire + travaux + ameublement. Oublier l'ameublement, c'est comme acheter une voiture sans les roues.

Comment remonter ma rentabilité dès aujourd'hui ?

Avant, les frais étaient partagés : environ 3 % pour l'hôte, et des frais de service pour le voyageur. Désormais, Airbnb passe la plupart des hôtes aux frais uniques : la totalité est déduite de votre versement, soit 15,5 % pour la plupart des hôtes (centre d'aide Airbnb). Selon votre situation, la TVA peut s'y ajouter : vérifiez votre relevé de versement.

Le calcul ne part pas d'une addition, mais bien d'une division.

Lorsque la plateforme prélève sa commission globale (qui s'élève à 18,6 % TTC avec la TVA - La TVA de 20 % s’applique sur la commission, soit 15,5*1,2 = 18,6), il ne reste pas 85 % du prix affiché, mais bien 81,4 %.

Pour conserver 100 % du prix net actuel, il faut appliquer ce coefficient multiplicateur très précis qui est : × 1,2285.

Faisons la démonstration sur une nuitée à 100 € :

• Prix net souhaité : 100 €

• Nouveau prix affiché : 100 € ÷ 0,814 = 122,85 € (soit × 1,2285)

• Commission prélevée par la plateforme (18,6 %) : 122,85 € × 18,6 % = 22,85 €

• Net réellement encaissé : 122,85 € – 22,85 € = 100,00 €

📊 Le tableau de correspondance pour ajuster les tarifs :

• 70 € net ➡️ Nouveaux prix affiché : 85,99 €

• 100 € net ➡️ Nouveaux prix affiché : 122,85 €

• 200 € net ➡️ Nouveaux prix affiché : 245,70 €

• 500 € net ➡️ Nouveaux prix affiché : 614,25 €

⚠️ Mais attention : répercuter 100 % de cette hausse via le coefficient ×1,2285 n'est pas forcément la meilleure action pour toi.

En effet, votre décision doit dépendre de votre stratégie et du lieu d'exploitation car vous pouvez très bien ne rien toucher au prix initial et baisser la marge nette. En revanche, cela peut vous fragiliser avec le temps mais vous restez très concurrentiel sur les tarifs.

Mais vous pouvez aussi choisir la moitié avec un coefficient X1,11 sur les prix pour subir une petite perte mais conserver (voir augmenter) le taux de remplissage.

Bonne nouvelle quand même : le voyageur ne paie plus de frais de service séparés. Votre prix affiché peut donc monter sans que le prix final explose pour lui.

Mon exemple complet, ligne par ligne

Prenons un T2 dont le projet coûte 170 000 € tout compris. Les chiffres ci-dessous sont des hypothèses d'exemple : remplacez-les par les vôtres.

Ligne	Montant annuel
Chiffre d'affaires (200 nuits × 90 €)	18 000 €
Frais Airbnb (15,5 %)	− 2 790 €
Ménage et linge (70 séjours × 35 €)	− 2 450 €
Charges fixes (copropriété, taxe foncière, énergie, internet, assurance)	− 3 600 €
Entretien et consommables (5 % du CA)	− 900 €
Résultat avant crédit et impôts	8 260 €

Résultat : un rendement brut de 10,6 %… et un rendement net de 4,9 %. Avec l'ancien modèle à 3 %, le même logement sortait à 6,2 % net. L'écart : 2 250 € par an, sans avoir touché à rien. Embêtant !

Calculer la rentabilité d'un Airbnb : exemple chiffré, du chiffre d'affaires au résultat (hypothèses Adrien Consulting)

Ensuite, retirez vos mensualités de crédit et vos impôts pour obtenir le cash-flow. Si vous financez avec un prêt, je détaille ce que regarde la banque dans financer un investissement Airbnb.

Les 4 erreurs que je vois en audit

1. Calculer sur le chiffre d'affaires. 18 000 € de CA, ce n'est pas 18 000 € dans la poche. C'est même moins de la moitié.

2. Compter 300 nuits louées. Votre logement n'est pas un hôtel de gare. Les mois creux existent : j'explique pourquoi viser 90 % d'occupation vous fait perdre de l'argent.

3. Oublier le coût par séjour. Plus les séjours sont courts, plus le ménage pèse. Deux nuits à 90 € avec 35 € de ménage, c'est près de 20 % du CA qui part dans la serpillière.

4. Ignorer la fiscalité. Dans mon exemple, 18 000 € de recettes pour un meublé non classé, c'est au-dessus du plafond du micro-BIC (15 000 €) : direction le régime réel. Je vous l'explique dans micro-BIC meublé de tourisme 2026.

Mes autres conseils :

• Allongez la durée minimale en semaine : moins de séjours, moins de ménages, même CA.

• Passez au prix dynamique : j'utilise PriceLabs (lien de parrainage), avec 10 $ de crédit offert en plus de l'essai gratuit de 30 jours.

• Diversifiez : Booking (lien de parrainage) ou la réservation directe ont leurs propres frais. Faites le calcul plateforme par plateforme.

C'est exactement ce que je fais en audit : je reprends vos vrais chiffres (versements, ménage, charges) et je calcule ce que votre logement rapporte vraiment.

Vous voulez connaître la vraie rentabilité de votre logement ?

Un tableau qui ment, c'est un investissement qui déçoit. Dans mon accompagnement Airbnb, je recalcule vos prix et je mets en place la stratégie qui protège votre marge, pour vous.

Commencez par un diagnostic rapide ? 👉 Réserver mon audit Airbnb gratuit de 15 minutes

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FAQ : calculer la rentabilité d'un Airbnb

Quel est un bon rendement net pour un Airbnb ?

Il n'existe pas de seuil officiel. Comparez-le à celui d'une location classique au même endroit : la location courte durée demande plus de travail, elle doit donc rapporter nettement plus.

Les nouveaux frais Airbnb s'appliquent-ils à mes réservations déjà confirmées ?

Non. Selon Airbnb, le changement ne concerne que les nouvelles réservations, même si le séjour a lieu après la bascule.

Puis-je revenir aux frais partagés ?

Non. Une fois votre compte passé aux frais uniques, Airbnb indique qu'il n'est pas possible de revenir en arrière.

Sources vérifiées le 22/10/2026 : Airbnb, centre d'aide « Frais de service Airbnb » ; Nopillo ; Kyrent ; Meilleurtaux.

Article rédigé le 22 octobre 2026. Les chiffres de l'exemple sont des hypothèses : faites le calcul avec vos propres données. Cet article ne constitue pas un conseil fiscal ou financier.