Rentabilité Airbnb à Marseille : combien rapporte une location courte durée ?

Marseille est-elle encore une ville rentable pour Airbnb ?

La réponse courte : Oui.

Mais si vous cherchez simplement un chiffre magique du type « un Airbnb à Marseille rapporte X € par mois », vous risquez surtout de prendre une mauvaise décision.

Pourquoi ?

Parce qu’une moyenne de marché ne vous dit pas ce que votre appartement peut réellement générer.

Et c’est précisément là que les données deviennent intéressantes.

Mais alors, combien rapporte une location courte durée à Marseille ? Grâce aux données d'AirDNA PRO, il est possible d’aller beaucoup plus loin qu’une simple impression du marché et d’observer les revenus, les tarifs, l’occupation, la concurrence et les performances des différents secteurs marseillais.

Dans cet article, je vais donc vous donner une vision globale du marché de la location courte durée à Marseille, mais surtout vous expliquer comment interpréter ces chiffres si vous êtes propriétaire ou investisseur.

Et vous allez voir qu’un chiffre en particulier peut complètement changer votre façon de regarder la rentabilité Airbnb.

Marseille : un marché Airbnb solide

Commençons par la vision globale.

Sur les données AirDNA étudiées, Marseille obtient un Market Score de 85/100.

C’est un score élevé qui traduit un marché globalement attractif.

Plus précisément :

• Demande locative : 78/100

• Croissance des revenus : 73/100

• Saisonnalité : 66/100

• Réglementation : 58/100

  

  NB : Le Score du marché global intègre d'autres métriques globales comme le volume total de réservation / CA potentiel du secteur, la dynamique par rapport aux marchés comparables mais aussi l'effet de synergie concernant la demande et la croissance des revenus.

Autrement dit, Marseille possède de vrais fondamentaux pour la location courte durée Airbnb.

La demande est présente, les revenus progressent et le marché reste suffisamment dynamique pour intéresser les investisseurs.

Mais soyons francs : un marché à 85/100 ne transforme pas automatiquement votre appartement en machine à cash.

C’est même l’un des premiers pièges lorsqu’on analyse un investissement.

Vous pouvez acheter dans une ville extrêmement performante et avoir un logement qui sous-performe.

Pourquoi ?

Parce que la moyenne du marché mélange les bons logements… et les mauvais.

Et c’est justement cette différence qui crée les opportunités.

Combien rapporte un Airbnb à Marseille ?

C’est évidemment la question que tout le monde se pose.

Sur l’ensemble du marché analysé, le revenu annuel moyen atteint 16 950 €.

Cela représente environ 1 412 € de revenus bruts mensuels en moyenne.

Attention au mot important : moyenne.

Ce chiffre ne constitue ni une promesse de revenus, ni une estimation personnalisée pour votre appartement mais il permet simplement de répondre à une première question :

Existe-t-il suffisamment de revenus sur le marché marseillais pour qu’un investissement en location courte durée soit intéressant ?

La réponse est clairement positive mais si vous êtes propriétaire, ce chiffre doit surtout vous servir de point de comparaison.

Si votre appartement génère beaucoup moins que cette moyenne, il faut comprendre pourquoi.

Et si vous êtes largement au-dessus, il faut surtout comprendre ce qui vous permet de le faire.

Le prix moyen d’une nuit Airbnb à Marseille approche les 80 €

Deuxième indicateur majeur : le prix moyen journalier (ADR).

À Marseille, il atteint actuellement 79,58 € par nuit sur l’ensemble du marché analysé.

Et surtout, ce tarif progresse de 6,1 % sur un an.

C’est un signal très intéressant.

Cela signifie que le marché ne se contente pas de remplir des logements : la valeur moyenne des nuitées augmente également.

Mais là encore, ne commettez pas l’erreur de prendre 79,58 € et de l'appliquer directement à votre appartement.

Un studio, un T2, un T3 ou un logement avec terrasse, parking, vue mer ou prestations premium ne jouent évidemment pas dans la même catégorie.

Le véritable travail consiste donc à comparer votre logement à des biens réellement comparables.

Même quartier.

Même capacité.

Même niveau de standing.

Même clientèle cible.

Même période.

C’est cette comparaison qui permet de déterminer si votre prix est cohérent.

69 % d’occupation : Marseille remplit plutôt bien ses logements

Le marché marseillais affiche également un taux d’occupation moyen de 69 %, en hausse de 1,8 % sur un an.

Dit autrement, environ 7 nuits sur 10 sont occupées en moyenne.

C’est un niveau intéressant.

Mais attention à nouveau : un taux d’occupation élevé ne signifie pas nécessairement une rentabilité maximale.

C’est probablement l’une des notions les plus importantes à retenir de cet article.

Imaginez deux propriétaires.

Le premier affiche 80 % d’occupation avec un tarif moyen faible.

Le second affiche 68 % d’occupation mais vend ses nuits beaucoup plus cher.

Lequel gagne le plus ?

Impossible de répondre uniquement avec le taux d’occupation.

C’est précisément pour cela que je préfère analyser le RevPAR, qui permet de mettre en relation le tarif et l’occupation.

En location courte durée, remplir son calendrier n’est pas l’objectif final.

L’objectif est de maximiser le revenu généré par le calendrier disponible.

Et cette nuance peut représenter plusieurs milliers d’euros sur une année.

Les revenus progressent alors que le nombre d’annonces baisse légèrement

Voici probablement l’un des éléments les plus intéressants de cette analyse.

Le marché compte environ 4 048 annonces actives, soit une évolution de -0,7 % sur un an.

Dans le même temps, le revenu annuel moyen progresse de 7,8 %.

C’est loin d’être anodin.

Le nombre d’annonces n’explose donc pas (lié en partie aux dernières règlementations) alors que les revenus progressent.

Cela montre surtout que le marché marseillais conserve une dynamique intéressante.

Aujourd’hui, le propriétaire ne se bat plus uniquement contre les autres logements disponibles.

Il se bat contre les annonces qui présentent mieux leur logement, convertissent davantage et ajustent intelligemment leurs prix.

Et c’est là que l’écart entre deux propriétaires peut devenir énorme et c'est aussi la que j'interviens.

Alors, faut-il investir dans Airbnb à Marseille ?

À partir des données globales, Marseille reste clairement un marché à considérer pour la location courte durée.

Les indicateurs sont encourageants :

85/100 de Market Score.

16 950 € de revenus annuels moyens.

78,58 € de tarif moyen par nuit.

69 % d’occupation.

+7,8 % de revenus sur un an.

+6,1 % sur le tarif moyen.

Ce sont de bons fondamentaux.

Mais je vais être volontairement prudent : ces chiffres ne suffisent pas pour acheter un appartement.

Ils permettent de valider une première chose : le marché mérite d’être étudié.

Ensuite, il faut descendre beaucoup plus bas dans l’analyse.

Quartier.

Typologie.

Surface.

Nombre de voyageurs.

Équipements.

Saisonnalité.

Concurrence directe.

Prix d’achat.

Charges.

Fiscalité.

Réglementation.

Et surtout : le potentiel réel du logement par rapport à ses concurrents.

Le vrai calcul de rentabilité commence avant l'achat

Un appartement à 150 000 € qui génère 20 000 € de chiffre d’affaires n’est pas nécessairement plus intéressant qu’un appartement à 180 000 € qui en génère 25 000 €.

Et inversement.

Il faut regarder l'ensemble de l'équation.

Le prix d'achat n'est qu'une partie du problème donc si vous êtes dans la phase d'achat, vous devez également intégrer :

• les frais de notaire ;

• les travaux ;

• l'ameublement ;

• les charges de copropriété ;

• l'électricité et internet ;

• le ménage ;

• les commissions des plateformes ;

• la fiscalité ;

• les éventuels frais de gestion ;

• et surtout le niveau de revenus réellement atteignable.

Un Airbnb rentable sur le papier peut devenir un investissement médiocre une fois toutes les charges intégrées.

C'est pour cela que je déconseille toujours de partir d'un chiffre de revenus trouvé sur Google.

Il faut partir du logement.

Puis du marché.

Puis des concurrents.

Puis construire une projection réaliste.

Et Si vous avez déjà votre logement ?

C'est une autre erreur fréquente.

Certains investisseurs pensent qu'une fois l'appartement acheté, il suffit de publier quelques photos, d'écrire une description et d'attendre les réservations.

Malheureusement, Airbnb ne fonctionne plus comme ça mais vous le savez déjà.

Une annonce doit être travaillée.

Photos.

Titre.

Description.

Équipements.

Positionnement.

Tarification.

Disponibilités.

Règles.

Parcours voyageur.

Avis.

Expérience client.

Chaque détail peut influencer la perception du logement.

Si qui êtes dans cette situation en hiver, je vous conseille de lire mon article sur les 10 actions pour remplir son Airbnb en basse saison : certaines actions sont simples à mettre en place et peuvent rapidement révéler des problèmes que vous ne voyiez plus et vous avez plus le temps.

Et si votre problème est plutôt votre annonce elle-même, vous pouvez également consulter mon article Se faire accompagner par un coach sur Airbnb : coût ou levier de rentabilité ?. J'y explique notamment pourquoi le coût d'un accompagnement doit être comparé au coût réel d'une annonce qui sous-performe.

Marseille est rentable… pour ceux qui savent lire le marché

C'est finalement la conclusion la plus importante.

Oui, Marseille présente aujourd'hui des indicateurs très intéressants pour la location courte durée.

Mais je ne vous dirai jamais :

« Achetez à Marseille et vous gagnerez 20 000 € par an. »

Ce serait facile à vendre.

Et surtout, ce serait faux.

Les données AirDNA montrent un potentiel de marché.

Votre travail consiste ensuite à trouver votre positionnement et la bonne stratégie.

C'est là que la différence se crée.

Un propriétaire qui se contente de suivre la moyenne subit le marché.

Un propriétaire qui analyse ses données, surveille ses concurrents et ajuste sa stratégie exploite le marché.

Et ce sont rarement les mêmes résultats à la fin de l'année.

Vous avez un Airbnb à Marseille ? Regardons son vrai potentiel.

Vous avez déjà un logement à Marseille et vous avez l'impression qu'il pourrait faire mieux ?

Je peux vous aider à regarder les choses autrement.

Pas avec une promesse de revenus sortie de nulle part.

Avec une analyse du logement, de son marché, de ses concurrents et des leviers réellement activables.

Mon objectif est simple : identifier ce qui vous fait perdre de l'argent aujourd'hui et déterminer ce qu'il faudrait changer pour aller chercher davantage de rentabilité.

👉 Réserver mon audit gratuit de 15 minutes

Parce qu'au final, la question n'est pas vraiment :

« Combien rapporte un Airbnb à Marseille ? »

La vraie question est :

« Combien votre Airbnb pourrait-il rapporter s'il était réellement optimisé ? »